لزوم چاره‌اندیشی برای قراردادهای پیش‌فروش و مشارکت در ساخت در طرح "الزام به ثبت رسمی معاملات"
"طرح الزام به ثبت رسمی معاملات" در متن با ایراداتی مواجه است که عدم رفع آنها می‌تواند باعث بروز مشکلات در قراردادهای پیش‌فروش و مشارکت در ساخت خواهد شد و باید از هم‌اکنون از بروز این مشکلات جلوگیری کرد.
به گزارش خبرنگار قضائی خبرگزاری تسنیم؛ طرح "الزام به ثبت رسمی معاملات" با هدف بی‌اعتباری اسناد عادی و افزایش اعتبار اسناد رسمی در مجلس تهیه شده و کلیات آن مورد تأیید کارشناسان و صاحب‌نظران است، با این حال به نظر می‌رسد برخی ایرادات در آن به خصوص در ثبت رسمی قراردادهای پیش‌فروش و مشارکت در ساخت، می‌تواند در صورت اجرایی شدن علاوه بر مختل کردن معاملات مردم، سبب به حاشیه رانده شدن قانون نیز شود.
داستان اعتباربخشی به اسناد چیست؟
پس از سال‌ها که معامله با اسناد عادی مشکلاتی همچون پولشویی، کلاهبرداری، زمین‌خواری و فروش یک ملک به چندین نفر به وجود آورد، مجلس شورای اسلامی در سال 1395 برای اعتباربخشی به اسناد رسمی، طرحی را تحت عنوان "طرح ارتقای اسناد رسمی" اعلام وصول کرد که به گفته حسن نوروزی، عضو کمیسیون قضائی مجلس، این طرح موجب سیاست‌گذاری درست حکومت اسلامی برای املاک کشور می‌شود.
به هر حال این طرح پس از بررسی در صحن مجلس رأی آورد و برای تأیید به شورای نگهبان ارسال شد که اعضای این شورا به آن چند ایراد گرفتند و برای رفع ایرادات به مجلس بازگردانده شد؛ بعد از برطرف کردن ایرادات، طرح برای بار دوم با عنوان "طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول" توسط مجلس به شورای نگهبان ارسال شد که مجدداً مورد اشکال آن شورا قرار گرفت و باز هم در مجلس در حال بررسی است.
ایرادی که کارشناسان به ماده (1) طرح دارند
علاوه بر ایراداتی که از سوی شورای نگهبان به طرح مجلس وارد شده است، کارشناسان حقوقی و قضائی نیز ضمن موافقت با اهداف این طرح، نسبت به مفاد آن ایراداتی را بیان می‌کنند که درخور توجه است؛ از مهم‌ترین ایرادات وارد به طرح الزام به ثبت، مسئله ثبت رسمی قراردادهای پیش‌فروش ساختمان و مشارکت در ساخت است.
مطابق ماده (1) طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تمامی معاملات اعم از فروش، بیع، پیش‌فروش و مشارکت در ساخت باید به ثبت رسمی برسند؛ در غیر این صورت معامله غیرمعتبر خواهد بود. این موضوع در ماده (1) اینگونه آمده است: "ماده 1- از تاریخ راه‌اندازی سامانه موضوع ماده (10) این قانون، هر معامله‌ای که موضوع آن انتقال مالکیت یا انتقال حق انتفاع یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول ثبت شده باشد و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقد اجاره اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و هر نوع پیش‌فروش ساختمان اعم از اینکه به‌صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد. معاملاتی که به ثبت نرسیده، باطل است و در هیچ‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد و فقط کسی مالک ملک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که از این پس در این قانون «سازمان» نامیده می‌شود، مِلک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد."
اشکال کار در چیست؟
مسأله مهم این است که در حال حاضر زیرساخت‌های ثبت رسمی قراردادهای پیش‌فروش و مشارکت در ساخت وجود ندارد و در طرح مجلس نیز نه تنها این مشکل برطرف نشده بلکه به نظر می‌رسد تصویب طرح بدون رفع ایرادات، مشکلات دیگری نیز به وجود آورد.
در واقع طرح مذکور با اینکه معامله با سند عادی را باطل می‌کند اما زیرساخت لازم برای ثبت رسمی قراردادهای پیش‌فروش و مشارکت در ساخت را ایجاد نمی‌کند که این امر سردرگمی مردم و نیز احتمال به حاشیه رانده شدن قانون را به وجود می‌آورد.
طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ثبت رسمی قراردادهای پیش‌فروش را به شرایطی منوط کرده است که به دلیل روندهای قرارداد پیش‌فروش، تقریباً ثبت رسمی آن را غیرممکن می‌سازد؛ یکی از این شرایط اخذ شناسنامه فنی از شهرداری‌هاست که بسیاری از شهرداری‌های کشور این مجوز را صادر نمی‌کنند و بنابراین این پیش‌شرط خود یک مانع است.
از سوی دیگر، ثبت رسمی قرارداد پیش‌فروش به انجام عملیات پی‌ریزی گره زده شده که این نیز خود یک مانع برای ثبت رسمی محسوب می‌شود چرا که معمولاً قرارداد پیش‌فروش قبل از عملیات پی‌ریزی و حتی اخذ جواز انجام می‌شود تا سازنده بتواند مقداری از هزینه‌های جواز و پی‌ریزی را تأمین کند! از این رو پیش‌شرط‌های این‌چنینی برای ثبت رسمی قرارداد پیش‌فروش ساختمان سبب بی‌رغبتی طرفین برای ثبت رسمی این نوع قراردادها، مختل شدن داد و ستدهای بخش مسکن و در نهایت از رونق افتادن این بخش از اقتصاد می‌شود.
ارتباط پیش‌فروش مشروط با ایجاد موانع ساخت و ساز
علاوه بر بحث پیش‌فروش، طرح الزام به ثبت رسمی در بخش ثبت رسمی قراردادهای مشارکت در ساخت نیز موانعی ایجاد کرده است که تقریباً ثبت رسمی را غیرممکن می‌سازد؛ یکی از این موانع، منوط کردن ثبت رسمی قرارداد مشارکت در ساخت به اخذ جواز است.
این در حالی است که این نوع قراردادها که در آن نحوه تقسیم سهم و حتی تعداد و نوع واحدهایی که به طرفین می‌رسد، مشخص شده، قبل از اخذ جواز ساخت منعقد می‌شود. از این رو منوط کردن ثبت رسمی به اخذ جواز به معنای بلاتکلیف ماندن مردم در یک بازه زمانی است که می‌تواند علاوه بر بی‌رغبت کردن طرفین به ثبت رسمی و بروز انواع سودجویی‌ها منجر به متروک شدن قانون نیز شود.
بر این اساس به نظر می‌رسد که طرح الزام به ثبت رسمی با وجود اهداف صحیحی که دارد اما در متن طرح با ایراداتی مواجه است که باید آنها را اصلاح کرد. در غیر این صورت اجرای طرح با وجود ایرادات باعث بروز مشکلات برای مردم و محاکم قضائی می‌شود که بهتر است از هم‌اکنون از بروز آن مشکلات پیش‌بینی شده و محتمل جلوگیری کرد.
انتهای پیام/
